När du ska sälja eller köpa villan är utgångsbudet viktigt. Mäklare i Linköping lägger ofta utgångspriset lägre än marknadsvärdet på huset, eftersom det kan locka fler kunder på visningarna. Men frågan är om det är rätt.
En utredning som gjorts på Kungliga tekniska högskolan, KTH, i Stockholm, visar att det är viktigt att ha ett utgångsbud som ligger så nära marknadsvärdet som möjligt.
När utgångspriset är lågt blir även marknadsvärdet lågt, visar utredningen. Låga lockpriser lönar sig alltså inte.
Corren Bostad har granskat nio slumpvis utvalda villaförsäljningar, som utannonserades i våras. Sju objekt, förmedlade av fyra mäklarfirmor i Linköping och Mjölby, blev betydligt dyrare än utgångspriset. Men i Motala hamnade priset på ungefär samma nivå som utgångspriset. I ett fall blev huset till och med billigare.
n Jägarvallen, Tingsvägen 23. Villa i 1,5 plan med källare. 5 rum och kök, 105 plus 75 kvm. Garage, fjärrvärme, bredband. Utpris: 985 000 kronor. Försäljningspris: 1 325 000 kronor.
n Berga, Stallmästaregatan 91. Radhus, boyta 120 kvm. Garage med förrådsdel, fjärrvärme, bredband, nya treglasfönster. Utpris: 1,2 milj kr. Försäljningspris: 1 425 000 kronor.
n Vidingsjö, Tunngatan 23. Enplansvilla med inredd källare, 104 plus 104 kvm. Fjärrvärme, garage. Utpris: 1 295 000 kronor. Försäljningspris: 1 650 000 kronor.
n Fredriksberg, Primulastigen 9. Hörnhus, boyta 93 kvm och biarea 33 kvm. Totalrenoverat ut- och invändigt 97-98. Utpris: 1 195 000 kronor. Försäljningspris: 1,5 miljoner kr.
n Ljungsbro, Junovägen 3. Friliggande mexitegelvilla, boyta 125 kvm och källvarvåning 125 kvm. Garage, fjärrvärme och bredband. Upris: 1,5 milj kr. Försäljningspris: 1 720 000 kronor.
n Lambohov, Bygdegatan 312. Hörnradhus, boyta 145 kvm. Garage, förråd, fjärrvärme. Utpris: 1,1 milj kr. Försäljningspris: 1 250 000 kronor.
n Mjölby Östra, Bockarpsvägen 26. Stadsvilla, 6 rum och kök, boyta 180 kvm. Nedgrävd pool, trädgårdshus i 1 1/2-plan på 45 kvm. Utpris: 1 425 000 kronor. Försäljningspris: 1 750 000 kronor.
n Motala, Höjdgatan 7B. Enplanshus med souterräng, boyta 141 kvm plus 47 kvm biyta. Garage med loft. Utpris: 1 275 000 kronor. Försäljningspris: 1 300 000 kronor.
n Motala, Långbrottsgatan 24. Villa, boyta 156 kvm och övriga ytor 60 kvm. Friliggande garage och förråd, lekstuga. Utpris: 975 000 kronor. Försäljningspris: 950 000 kronor.
Bostadsmarknaden i Linköping är överhettad, och brist på objekt har under de senaste fyra--fem åren trissat upp priserna rejält. Det är därför svårt att sätta ett "korrekt" utpris, anser mäklare.
Mäklaren Hans-Gunnar Snejde på Föreningssparbanken Fastighetsbyrå anser att KTH:s undersökning får tas med en nypa salt.
-- Jag sätter ingen tillit till den här undersökningen, säger Snejde. På marknaden sätter vi ett utgångspris som är lägre än värdet på fastigheten. Det är så marknaden vill ha det.
Utredningen som KTH gjort visar att ett lågt utgångspris vid försäljning av villor inte är den metod som ger högst marknadspris. Tvärtom.
Utredningsexemplet är en villa med ett marknadsvärde på 2 miljoner kronor som utannonseras för 1,8 miljoner. Resultatet blir ett slutpris på 1 940 000 kronor, det vill säga 3 procent under marknadsvärdet.
Om samma villa har ett utgångspris på 2,2 miljoner leder det, enligt KTH:s utredning, till ett försäljningspris på 2 060 000 kronor, alltså upp 3 procent.
-- Nonsens, anser Snejde. Det är ändå till sist marknaden som bestämmer slutpriset.
Lars Kilander, vd på Mäklarsamfundet Bransch i Sverige, har en annan uppfattning. Han anser att det är viktigt att mäklarna går ut med ett rimligt pris på objekten.
-- En tendens är att många mäklare sätter ett lägre utgångspris vid försäljningen. Det kan handla om priser som ligger 15 till 20 procent under marknadsvärdet. Sådana prismetoder riktar vi kritik mot.
Lars Kilander anser att utgångspriset ska ligga kring marknadsvärdet, eller något över det. När utpriset är för lågt får man in en fel grupp av spekulanter, som inte kan hänga med i budgivningen. Och det kan leda till irritation och besvikelse bland bostadskonsumenterna.
-- Det här handlar om kundernas reaktioner, och är även en fråga om mäklaretik. Mäklarna ska stå för det pris som sagts från början. Missvisande utgångspriser gynnar inte marknaden.
En bieffekt av utdragna husförsäljningar är att fastigheten kan bli mindre värd. För varje dag som huset är till salu sjunker priset med 0,04 procent, eller 1,2 procent per månad.
Utredningen som KTH gjort bygger på 800 bostadsköp i Stockholmsområdet. Lars Kilander anser att resultatet av undersökningen mycket väl går att applicera på Linköpings bostadsmarknad.
priserna trissas upp
budgivning kan ge 30 procent högre villapris