En bit in i mars stÀngdes dörren för finansiering pÄ kreditmarknaden för fastighetsbolagen med en smÀll. Och pÄ andrahandsmarknaden, dÀr redan utgivna vÀrdepapper köps och sÀljs, upphörde i princip all handel med fastighetsbolagens obligationer och certfikat.
Det gick helt enkelt inte att sÀtta pris pÄ tillgÄngarna i det osÀkra lÀget.
Storstryk pÄ börsen
Samtidigt blev det storstryk pÄ börsen för en stor andel av aktierna i fastighetssektorn. Och i media strömmade vittnesmÄl ut om hur hyresgÀster begÀrde anstÄnd med betalningar eller omförhandling av hyran till följd av coronakrisens dramatiska effekter pÄ försÀljningen.
ââVi för samtal för att hitta möjliga lösningar tillsammans med hyresgĂ€sterna, men för mĂ„nga företag i dessa branscher kommer de statliga stöden att vara helt avgörande för att de ska klara sig genom krisen", sĂ€ger det börsnoterade fastighetsbolaget Hufvudstadens tillförordnade vd Bo Wikare till TT.
Ăn sĂ„ lĂ€nge har Wikare inte mĂ€rkt av nĂ„gra höjda riskpremier frĂ„n banker. Men han rĂ€knar med att vakansgraden kan komma att gĂ„ upp nĂ„got pĂ„ sikt i krisens spĂ„r.
TT: RÀknar ni med att ni mÄste ta nedskrivningar?
ââDet Ă€r för tidigt att uttala sig om. Det beror pĂ„ hur utdragen coronakrisen blir, sĂ€ger Wikare.
Ny riskpremie
De gÄngna dagarna har enstaka tunga spelare med höga kreditbetyg, som Vasakronan och Rikshem, kunnat testa marknaden med nya obligationer igen. Och pÄ andrahandsmarknaden har handeln försiktigt börjat komma tillbaka.
Men det Ă€r tydligt att nĂ„got har hĂ€nt. Coronakrisen har skapat en ny riskpremie, som lĂ€ggs ovanpĂ„ fastighetsbolagens obligationsrĂ€ntor. Den uppgĂ„r enligt marknadskĂ€llor i nulĂ€get till 1,0â1,5 procent â men dĂ„ handlar det om rĂ€ntepĂ„slag som etablerade bjĂ€ssar fĂ„r betala.
Problemen rör Àn sÄ lÀnge i första hand de kommersiella fastighetsbolag som har ett stort inslag av hotell, restauranger och handel, enligt Linus Ericsson, vd för fastighetsrÄdgivaren JLL Sverige,.
ââUngefĂ€r 60 miljarder kronor i fastighetsobligationer förfaller under 2020 och vi rĂ€knar att de allra flesta kommer kunna refinansiera detta genom bank- eller kapitalmarknaden, sĂ€ger han.
Han tillÀgger att investerarnas intresse för fastigheter kvarstÄr och att JLL dagligen blir kontaktade av sÄvÀl svenska som internationella investerare som vill göra affÀrer.
Mindre aktörer kan fÄ problem
Mindre aktörer som tidigare kunnat finansiera sig med sÄ kallade högriskobligationer kan fÄ problem, varnar Ericsson. Men nÀr det gÀller stora börsnoterade fastighetsbolag ser han stora skyddsvallar med historiskt hög soliditet och en belÄningsgrad i sektorn som fallit 10 procentenheter de senaste fem Ären.
ââĂven om vakansgraden skulle dubbleras till cirka 10 procent i Stockholm sĂ„ klarar fastighetsbolagen av detta, sĂ€ger Ericsson.
Nedskrivningar rÀknar han med. Men han tror inte att coronakrisen kommer att orsaka den typ av konkursvÄg bland fastighetsbolag som gav upphov till den stora svenska bankkrisen i början av 1990-talet.
ââSĂ„ lĂ€nge bolagen har en god betalningsförmĂ„ga och omfattningen Ă€r begrĂ€nsad bedömer vi effekterna som hanterbara för bankerna, sĂ€ger Linus Ericsson.
Finansinspektionen varnade sÄ sent som i januari för att bankerna underskattat risken med utlÄning till den kommersiella fastighetssektorn och att de inte hade tillrÀckligt med kapital för att tÀcka förlustrisker som kan uppstÄ i en finansiell stress. FI:s kapitalkrav höjdes dÀrför med cirka 5 miljarder kronor per storbank.
"En enorm krockkudde"
De svenska storbankernas utlÄning till kommersiella fastigheter varierar mellan cirka 10 och 28 procent av respektive banks totala utlÄning, enligt Andreas HÄkansson, bankanalytiker pÄ Danske Bank. Mest exponering har Handelsbanken.
ââMen bara för att det Ă€r stor utlĂ„ning behöver det inte betyda att det Ă€r hög risk. Det beror pĂ„ vad det Ă€r för typ av lĂ„n, sĂ€ger HĂ„kansson.
Han pÄminner om att bankerna vanligen krÀver pant i form av fastigheter för att bevilja lÄnen och att belÄningsgraden bara i undantagsfall överstiger 50 procent av fastigheternas vÀrde.
ââSĂ„ Ă€ven om fastighetspriserna skulle gĂ„ ned med 40â50 procent och bankerna behöver ta ut sina panter har bankerna Ă€ndĂ„ vĂ€rdet ganska sĂ€krat. Det Ă€r ju en enorm krockkudde, sĂ€ger HĂ„kansson.
ââRisken finns pĂ„ annat hĂ„ll, tillĂ€gger han.
E-handel och distansarbete
Coronakrisen har dÀremot gett ett rejÀlt lyft för e-handel och distansarbete. Detta kan driva pÄ en strukturell omstÀllning dÀr butikslokaler i handelsfastigheter fÄr allt fÀrre besökare samtidigt som behovet av kontorsyta minskar nÀr allt fler företag vant sig vid att hantera anstÀllda pÄ distans.
DÄ kan man rÀkna med stigande avkastningskrav och sjunkande fastighetsvÀrden i denna del av fastighetsmarknaden, enligt DNB Markets fastighetsanalytiker Niklas Wetterling och Simen Mortensen.
"Det första som sker Àr normalt att transaktionsnivÄn i direktmarknaden kraftigt sjunker, och det Àr vi sannolikt i starten av just nu. Hur mycket priserna sjunker beror pÄ hur djupa spÄren blir i ekonomin", skriver de i ett mejl till TT.